บ้าน แท้จริงคือสินทรัพย์ หรือเป็นหนี้ก้อนโต เชื่อว่าหลายคนต้องการให้บ้านเป็นสินทรัพย์มากกว่าเป็นหนี้อยู่แล้ว แต่จะเป็นเช่นนั้นได้ เราจะต้องมีความเข้าใจในเรื่องของวิธีการลงทุน จะลงทุนกับอะไรก็ต้องรู้จักการประเมินสินทรัพย์ที่เราจะลงทุน ซึ่งในที่นี้ก็คือ เราจะต้องรู้วิธีการประเมินราคาบ้าน
การประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ เป็นเรื่องที่คนส่วนใหญ่ไม่ค่อยสนใจ เพราะมองว่าไม่เกี่ยวข้องกับตนเอง แต่ความจริงแล้วเรื่องนี้เกี่ยวข้องกับแทบทุกเรื่องในชีวิตประจำวันของเราเลยทีเดียว กระบวนการนี้เป็นกระบวนการวิเคราะห์มูลค่าที่แท้จริงของสินทรัพย์ หลายคนสงสัยว่า ราคาบ้านเป็นที่เป็นราคาประเมินในตลาด กับราคาที่ซื้อขายจริงทำไมจึงต่างกัน และเราควรจะดูที่ราคาไหนกันแน่ มาพบคำตอบกัน
ราคาประเมินของตลาดเป็นราคาที่เราควรยึดไว้
ถ้ามีคนตั้งราคาบ้านไว้ที่ 1 ล้านบาทเพื่อที่จะขาย ราคานี้เป็นราคาที่จะขายจริง แต่การประเมินราคาของตลาดในบ้านหลังนั้น กลับอยู่ที่ 7 แสนบาทไม่ถึงล้าน ตรงนี้ทำให้หลายคนสับสนว่า แล้วจะยึดเอาราคาไหนเป็นตัวตั้งดี คำตอบก็คือ ให้ยึดหลักดูที่ราคาประเมิน
เนื่องจากราคาประเมินเป็นราคากลางหรือราคาอ้างอิงในตลาด ซึ่งจะช่วยให้คุณตัดสินใจได้ง่ายมากขึ้นว่าควรจะเลือกลงทุนกับบ้านหลังนั้นในทำเลนั้น ๆ หรือไม่ ถ้าเมื่อใดที่พบว่าบ้านหรือที่ดินนั้น ๆ มีการเคลื่อนไหวของราคาซื้อขายสูงกว่าราคาประเมิน ก็สะท้อนว่าบ้านหรือที่ดินนั้นมีแนวโน้มที่ดีและกำลังได้รับความสนใจสูง ถ้าลงทุนคุณจะได้สินทรัพย์ที่มีมูลค่าสูงในตอนนี้นั่นเอง
ในมุมกลับกันถ้าบ้านมีราคาต่ำกว่าราคาประเมิน แสดงว่าบ้านหลังนั้นยังไม่ได้อยู่ในกระแสความสนใจ อาจจะเป็นเพราะทำเลยังไม่ตอบโจทย์ผู้คนในขณะนี้ ถ้าจะซื้อไว้ก็ต้องรอให้พื้นที่โดยรอบมีการเติบโต นั่นหมายความว่าถ้าซื้อไว้เพื่อการลงทุน จะยังขายต่อไม่ได้ แต่จะต้องรอให้ที่ดินบริเวณนั้นมีมูลค่าเพิ่มขึ้นในอนาคต ถึงจะขายแล้วได้กำไรนั่นเอง
หลักพื้นฐานในการประเมินราคาบ้าน
โดยทั่วไปแล้วการประเมินราคาในอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะบ้าน ทาวน์เฮ้าส์ หรือคอนโดมิเนียมก็ตาม จะมีวิธีการประเมินราคาตามมาตรฐานสากลอยู่ 3 วิธีด้วยกัน คือ
1. วิเคราะห์มูลค่าจากต้นทุน
จะเป็นการคำนวณโดยใช้ สูตร “(ต้นทุนการก่อสร้าง – ค่าเสื่อมราคา) + มูลค่าของที่ดิน”
วิธีนี้เป็นวิธีที่ไม่ซับซ้อน จึงนิยมใช้กันมากในการวางแผนปลูกสร้างที่อยู่อาศัยในเมือง หรือใช้ในการประเมินทรัพย์สินประเภทที่มีการซื้อขายกันน้อย
2. วิธีเปรียบเทียบราคาตลาด
วิธีนี้จัดว่าเป็นวิธีที่นิยมใช้มากที่สุด แต่ก็ต้องใช้ความละเอียดรอบคอบในการหาข้อมูลในการประเมินมากที่สุดด้วย โดยจะใช้วิธีการเปรียบเทียบบ้านที่ราคาใกล้เคียง ลักษณะบ้านมีความคล้ายคลึงกัน แล้วจึงสรุปราคาที่ใกล้เคียงกับความเป็นจริงออกมา เรียกง่าย ๆ ว่าเป็นการประเมินบ้านที่ให้ความคุ้มค่ามากที่สุดนั่นเอง
3. วิธีแปลงรายได้เป็นมูลค่า
วิธีนี้จะยึดแนวคิดที่ว่า “ทรัพย์สินใดที่สามารถสร้างรายได้ ทรัพย์สินนั้นย่อมมีมูลค่าเสมอ” โดยจะนำผลรวมของรายได้สุทธิในอนาคตจนสิ้นอายุ มาแปลงเป็นมูลค่า ณ ปัจจุบัน เช่น บ้านที่จะปล่อยเช่านั้น สามารถที่จะสร้างรายได้ให้เราจากค่าเช่าไปกี่ปี หรือถ้าขายต่อในภายหลังจะได้ราคาเท่าไหร่ อย่างนี้เป็นต้น
นี่คือ Basic การประเมินราคาบ้าน ซึ่งวิธีการเหล่านี้ไม่ใช่มีแต่เพียงเอกชนเท่านั้นที่ใช้ แต่ในส่วนราชการก็นำมาใช้เป็นมาตรฐานด้วยเช่นกัน ตอนนี้คงรู้แล้วว่าถ้าจะประเมินราคาของบ้านสักหลังจะต้องให้ความสำคัญกับราคาอะไร และจะต้องประเมินราคาอย่างไร หากคุณมีบ้านในดวงใจอยู่แล้ว หรือจะกำลังมองหาบ้านสักหลังหนึ่งอยู่ละก็ คุณสามารถเข้าไปสำรวจราคาบ้าน พร้อมค้นหาที่อยู่อาศัยในทำเลที่ถูกใจคุณได้แล้วที่ DDproperty.com พร้อมทั้งลองนำการประเมินราคาอย่างง่ายไปปรับใช้กับการลงทุนของคุณกันดูได้เลย
